不動産投資とは

不動産投資といえば、バブル経済を背景に購入価格と売却価格の差で生まれる利益（キャピタルゲイン）を得ることが目的でした。
最近の不動産投資はでは、以前とはまったく違った質のものになってきました。
近年のペイオフ解禁や低金利時代、少子高齢化による年金不安で、新たに資産運用を考える人が増える中、不動産投資のもう一つの側面である、長期に安定した利益（インカムゲイン）が注目されるようになりました。
資産運用では、株式投資や投資信託、先物取引に債券などがありますが、これらは高度な専門知識が必要で新しく始めるには非常に敷居が高いものになっております。
それに比べ不動産投資は、多くの専門知識を必要としないことや、生活に密着した知識で運用できる上、他の投資対象と違い、価格の変動が安定し長期の運用に向いていることが注目されている要因の一つでもありこの時代のニーズに一番適している投資対象だと考えられるからです。

不動産マーケット

不動産を売却・購入する場合に、流動性と価格が重要になります。
株式などの場合はマーケットを通じて取引されるので流動性が高く価格に関しても知ることが可能なので、非常に透明性のあるマーケットです。
不動産の場合は、取引価格を公表するための市場が十分に整っていないことから、一般的には取引価格を把握することが難しくなっています。
取引事例などを参考にしておおよその価格を知ることができますが、完全に同じ条件の不動産が二つとないことや、相対取引であり、売主、買主の事情により、取引価格を大きく左右することなどから必ずしも相場に近い価格で売却・購入できるとは限りません。

物件選びの前に

マイホーム購入や投資不動産購入において、どういった物件が適しているかは人それぞれです。
不動産投資では、様々な目的で物件を選ぶことができます。
家賃収入による現金収入が目的なのか、あるいは税金対策としての目的なのかです。
現金収入であれば、それが短期的なのか長期的なのか。
運用後には売却するのか、自分で使用するのか。
税金対策が目的の場合では、所得税対策や相続税対策等対象となる税金の種類によって選択すべき不動産が変わってまいります。
自分が不動産投資する目的というものをしっかりと考えていくのが、不動産投資の、如いては物件選びの第一歩です。

物件選びのポイント

値段

不動産投資に限らず投資は余裕資金でやるものです。ご自分の余裕資金を把握しまずは物件の価格帯から選別していって下さい。

立地

不動産は立地を買えと言われるくらい重要です。
交通機関の利便性、これは最も重要でターミナル駅へのアクセスが良いに越したことはありません。
住環境としての利便性、もちろん、日常生活に必要なショッピング施設や医療施設・公共施設などが充実していることも重要です。
人それぞれ良い立地は変ってきます。ターゲット層が学生なら沿線に大学が多く、駅から近いほうが良いだろうしファミリー層であれば、駅からの距離より周囲に公園が多く、静かな環境の方がニーズがあるように千差万別ですから。

間取り

これは時代背景により主流が変わってきます。
以前はファミリー層でも部屋の広さを重視するよりか、部屋の数を重要視して物件を選んでいましたが、今の主流は広さです。
80年代にバブル経済を背景にワンルームマンションの全盛期が訪れました。
その時の部屋の広さは12〜１８�u、風呂・トイレが一緒の三点ユニットでした。
近年、間取りは広さを優先する傾向になりつつあり、風呂・トイレはセパレートタイプが主流です。
ほとんどの投資用不動産はこの条件を満たしていないのが現状なので、条件を満たしている物件であれば、入居者への優位性が増すでしょう。

建物の築年数

新しいに越したことはありませんが、それに比例して値段も上がります。
節税対策や融資を受けて買われるのであれば、減価償却分が存分に残っていて融資を受けやすい築が浅いものを選ぶべきでしょう。
利回り重視であれば、築が古いほうが値段も安く利回りは良くなります。

管理と設備

マンションの寿命は管理次第で10年から20年は変わります。
管理人が常駐している物件であれば、共用部分の掃除も行き届きますし、安全面でもプラスになります。ただ、その反面で管理費が上がってしまいます。
設備に関して、近年、セキュリティ関係の設備を重視する傾向になっています。
事前に調べることができるので、気になるのであればチェックしときましょう。

長期修繕計画がきちんと立てられているか

マンションが、時の経過によって風化していくことは避けられません。
そこで、長期的な修繕計画が重要となってきます。劣化を防止するための補修をしっかり行っているか、付加価値をつけるべく努力しているかということが、数十年後に大きな差となってくるのです。
こちらも管理費と同様にしっかりしているものほど毎月の修繕積立金が高くなりますので、利回りのほうも下がってしまいます。
時には、一時負担金を取られるケースもあるので気をつけましょう。

良い物件を買うには！！

投資をする心構え

物件を探す前にはしっかりとした心構えが必要です。
中途半端な気持ちのまま物件を探していても何の意味もありません。
何をするにしても中途半端な気持ちで始めたものは長続きしませんし、良い結果もでませんよね。
物件を探すということは、それなりの時間と手間がかかりますので、この時間と手間を無駄にしないようにして下さい。

利回り

不動産投資で一番重要になってくるのがこの利回りになります。
投資に置いて利回りが良いに越したことはありません。
ただ、利回りが良いということがどういうことか理解されていないお客様が多いように感じます。

利回りが高い物件とはどういうものでしょうか？
利回りが高いということは、ハイリスク・ハイリターンであるということです。
前述したように、築が浅い物件と築が古い物件では、当然前者のほうが良いでしょうし、管理・修繕がしっかりしているものとそうでないものだったら、こちらも当然しっかりしてるほうがいいですよね。
利回りが高い物件は全て後者のものです。
築が浅ければそれだけ値段が高いということです。
管理・修繕がしっかりしているということは、それだけ毎月の維持・管理費が高いということです。
すでに不動産投資をされている方なら、しっかりしたリスク管理ができると思いますので、利回りを追求した物件選びでも良いと思いますが、これから始められる方であれば、これらのメリット・デメリットをしっかりと把握した上で、ご自分の目的にあった物件を探して頂いた方が間違いがないと思います。

優位な情報

不動産の優良な物件情報を得る為には。どれだけ物件情報の近い位置にいるかが優良物件を探す上で重要になります。
IT化が進み、誰でも簡単に情報を入手できるようになりましたが、それでも優良な物件情報はなかなか一般には流れません。

それは何故か？

単純にそれだけ物件情報を待っているお客様が多いということです。
ほんとに優良な物件であれば、わざわざ広告料を払ってまでインターネットに掲載する必要がありませんから。
全ての優良物件が一般に流れるわけではないので、熱心に物件を探されているのなら数件見つけることもできますが、一番確かなのは直接不動産屋から、直接情報をもらったほうが早いですよね。

スピード

後はスピードだけです。
優位な情報を得るスピード・情報を得てから決断するまでのスピードが必要になります。
どうしたら優位な情報を早く得られるのか？
それはお客様と不動産屋との信頼関係だけです。

お客様にとって、良い不動産屋とはどういったことでしょう？
それは優良な情報を持っている不動産屋が良い不動産屋ですよね。

逆に、不動産屋から見た優良なお客様とは？
それはしっかりとした目的があり、決断の早いお客様です。
どんな良い物件を紹介させて頂いても、最終的に判断されるのはお客様です。
その判断に時間がかかればかかる程、情報の鮮度も落ちてしまいますし、他に情報が流れてしまうかもしれません。
不動産において、時間がかかるということはそれだけリスクだと言う事です。

最後に

前述までの事を頭に入れて物件を探していただければ優良な物件はきっと見つかるでしょう。
一般の方が不動産屋に連絡するのには不安があり勇気がいるでしょう。
それは不動産の営業マンに対してのイメージからだと思います。
弊社では、他社との差別化をはかる為に、経験豊かな営業マンのみで構成しました、
平均年齢も30代〜50代の人間で、不動産経験も人生経験も豊富でいろんな角度からアドバイスできると思います。
これは不動産業界では珍しいことで、基本的な平均年齢は20代〜30代になりますから。

是非一度、お問い合わせ下さい。
本気で物件をお探しの方でしたら、経験豊富なスタッフが全力でサポートします。
その一歩を踏み出していただければ、今まで見えていた物件とはまた違った物件をお見せできると確信しています。